BGH 16.6.2010, VIII ZR 280/09
Die vom Mieter zu tragenden anteiligen Kosten für Schönheitsreparaturen können Umsatzsteuer mitumfassen

Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer. War nach dem Willen der Parteien eine Berechnung des Quotenabgeltungsbetrags auf Bruttobasis zulässig, kann diese Vereinbarung nicht mit der Erwägung in Frage gestellt werden, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen einen Teil des Mietentgelts für die Gebrauchsüberlassung der Mieträume darstelle und für die Miete keine Umsatzsteuer zu zahlen sei.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren seit Juli 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin. Im Februar 2007 schlossen die Parteien eine Vereinbarung, in der Änderungen des das Mietverhältnis begründenden Formularmietvertrages von Mai 2004 geregelt sind. U.a. betrifft dies in § 11 Schönheitsreparaturen, die demgemäß während des Mietverhältnisses vom Mieter zu übernehmen waren. Bei Ende des Mietverhältnisses vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, sollte der Mieter verpflichtet sein, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen entsprechend eines Kostenvoranschlags zu zahlen.

Das Mietverhältnis endete aufgrund ordentlicher Kündigung der Beklagten zum 31.5.2007. Im Zuge der Rückgabe der Wohnung am 1.6.2007 entstand zwischen den Parteien Streit über von der Klägerin behauptete, von den Beklagten verursachte Beschädigungen der Mietsache, die nach dem Vortrag der Klägerin eine nahtlose Weitervermietung der Wohnung verhinderten. Nach Verrechnung mit der von den Beklagten gestellten Kaution hat die Klägerin mit der vorliegenden Klage erstinstanzlich restlichen Schadensersatz sowie einen Mietausfallschaden, insgesamt 1.523 € geltend gemacht. Die Beklagten begehren mit ihrer Widerklage die Rückzahlung der Kaution i.H.v. 1.219 €.

Das AG wies die Klage ab und gab der Widerklage i.H.v. 469 € statt. Das LG gab der Klage i.H.v. 449 € statt und wies die Berufung hinsichtlich der Widerklage ab. Beide Vorinstanzen erkannten der Klägerin hierbei einen Anspruch auf quotale Abgeltung bzgl. der bei Auszug noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen zu, nicht jedoch die auf diesen Betrag entfallende Umsatzsteuer. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und änderte das Urteil des AG, soweit die Klägerin auf die Widerklage verurteilt worden ist, an die Beklagten einen die Summe von 387 € übersteigenden Betrag zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wurde die Widerklage abgewiesen.

Die Gründe:
Die Beklagten sind entgegen der Auffassung des LG verpflichtet, auch die Umsatzsteuer i.H.v. 81,65 € auf den errechneten Abgeltungsbetrag zu zahlen. Dies ergibt die Auslegung der Individualvereinbarung von Februar 2007 (§§ 133, 157 BGB). Da das LG eine Auslegung der Vereinbarung unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, konnte der Senat diese selbst vornehmen.

Nach dem Wortlaut der Vereinbarung hat der Mieter "die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebs zu zahlen". Die Vereinbarung sieht weiter vor, dass es dem Mieter unbenommen bleibt, einen günstigeren Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs vorzulegen.

Aus diesem Wortlaut erschließt sich zweifelsfrei, dass ein Kostenvoranschlag auf Bruttobasis, also einschließlich der Umsatzsteuer, jedenfalls eine zulässige Grundlage der Berechnung des Abgeltungsbetrags sein sollte. Denn der Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs weist regelmäßig, da es sich um einen Leistungsaustausch handelt, Umsatzsteuer aus.

War damit nach dem Willen der Parteien eine Berechnung des Quotenabgeltungsbetrags auf Bruttobasis zulässig, kann dieses von den Parteien in vertragsautonomer Entscheidung getroffene Ergebnis entgegen der Auffassung des LG nicht mit der Erwägung in Frage gestellt werden, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen einen Teil des Mietentgelts für die Gebrauchsüberlassung der Mieträume darstelle und für die Miete keine Umsatzsteuer zu zahlen sei.

Linkhinweis:

• Der Volltext der Entscheidung ist auf den Webseiten des BGH veröffentlicht.
• Um direkt zum Volltext zu kommen, klicken Sie bitte hier.