BGH 24.3.2010, VIII ZR 160/09 u.a.
Preisgebundener Wohnraum: Vermieter können bei Unwirksamkeit von Mieterhöhungen Anspruch auf Vertragsanpassung haben

Mieter in langjährigen Mietverhältnissen können im Fall der Unwirksamkeit von nach den Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum vorgenommenen Mieterhöhungen die zusätzlich gezahlten Beträge nicht unbeschränkt zurückverlangen. Denn ohne Vertragsanpassungen bestünde in der Regel ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist seit 1981 Mieterin einer Wohnung der beklagten Wohnungsbaugesellschaft in Berlin. Das Ende des 19. Jahrhunderts errichtete Gebäude war Ende der 1970er Jahre von der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit öffentlichen Mitteln saniert worden. Im Mietvertrag hieß es in § 1:

"Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert / mit Mitteln des § 46 StBauFG errichtet (...)."

Die Grundmiete - ursprünglich 194,11 € - wurde von der Vermieterin mehrfach nach § 10 i.V.m. § 8a Wohnungsbindungsgesetz erhöht und betrug zuletzt ab Juli 2007 481,59 €. Die Klägerin zahlte die erhöhte Miete jeweils in vollem Umfang.

Später verlangte sie Rückzahlung der von ihr in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Mieten, soweit die Zahlungen über einen Betrag von monatlich 194,11 € hinausgingen - insgesamt also rund 12.600 €. Darüber hinaus begehrte sie die Feststellung, dass die Grundmiete ab 1.1.2008 194,11 € nicht übersteigen dürfe.

Die Klägerin war der Ansicht, die Miete habe von der Beklagten nicht einseitig erhöht werden dürfen, weil die in den 70er Jahren durchgeführte Sanierung nicht die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 S. 2 des II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes erfülle und es sich deshalb nicht um preisgebundenen Wohnraum handele. Die nach den Vorschriften des preisgebundenen Wohnraums vorgenommenen einseitigen Mieterhöhungen der Vermieterin seien unwirksam, so dass weiterhin die ursprünglich vereinbarte Nettokaltmiete i.H.v. monatlich 194,11 € gelte.

Das AG gab der Klage statt; das LG wies sie ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Das LG muss noch klären, ob die Ende der 70er Jahre vorgenommene Sanierung die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 S. 2 des II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes erfüllt und wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete in den Jahren 2004 bis 2006 und 2008 entwickelt hatte.

Zwar war die Preisgebundenheit der von der Klägerin gemieteten Wohnung Geschäftsgrundlage des Mietvertrags geworden und der Beklagten bei Fehlen dieser Geschäftsgrundlage ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten. Denn die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete beträgt nur 40 % der von der Beklagten zuletzt verlangten Kostenmiete und nur etwa 44 % der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007.

Die Beklagte kann Mieterhöhungen nach der für nicht preisgebundenen Wohnraum geltenden Vorschrift des § 558 BGB für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft nicht erreichen. Ohne eine Vertragsanpassung bestünde jedoch ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.

Obergrenze für eine Vertragsanpassung war allerdings die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Jahr 2007 rund 45 € niedriger als die von der Beklagten zuletzt verlangte Kostenmiete. Somit konnte das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben.

Hintergrund:
Der BGH hat zudem zwei Parallelsachen an das Berufungsgericht zurückverwiesen (VIII ZR 235/09 und VIII ZR 60/09).

Linkhinweise:

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